菲律宾SM集团拿徐东冷库地块 是糟蹋还是机会？

  2015下半年，武汉进入推地高峰期，包括二七滨江、光谷长动、徐东杨园、卓刀泉、中南路、硚口古田等多宗中心城区的地块已出让，“地王”记录频频刷新。10月份即将入市的徐东万吨冷库地块，因为楼面地价超过武昌新地王“长动地块”的起拍价格，而备受业内关注。

 徐东万吨冷库地块旁街景

  在2015年6月武汉市三旧改造项目推介会上，万吨冷库片地块首次被推出。但其实，这一武昌滨江商务区的核心地块，自2009年起已经开始和多家外资商业巨头传过“绯闻”。美国铁狮门、韩国乐天、菲律宾SM集团都曾透露对该地的兴趣。

  万吨冷库P（2015）103号地块位于武昌区徐东大街与友谊大道交汇处，为商住用地，商服和居住比例为8:2，起拍总价为34.696亿元，楼面价6848元/平米，净用地面积约8万平方米，容积率高达6.27，建筑面积近57万平方米。

  根据挂牌文件，地块分为其A、B两部分，A地块净用地面积约8万方，B地块面积约0.9万方。两块地统一规划，可打通使用。此外，临徐东大街的标志性公共建筑高度不低于200米，建筑裙楼不超过35米；还需按住宅总规模不少于8%的比例配建公租房。

  从地理位置上看，万吨冷库地块地处武昌滨江商务区，与徐东销品茂、福客茂、群星城商业体都是“近邻”，地块周边的住宅均价在12000元/平米左右。可以说是徐东核心一块寸土寸金的宝地。那么这块肥肉，到底将花落谁家呢？

  早在2011年就有传闻，红星美凯龙和万吨地块的地权单位武汉商贸控股商谈过合作事宜，但后来就没了下文。有业内人士分析，以该地块6.27的高容积率，估计只能做成超高层，但家居市场的建筑密度大、占地面积多、层高偏低，很难符合条件。

  然后在2014年，菲律宾SM集团中国区投资部负责人曾经到武昌考察了武汉万吨冷库等多个地块，并表明了进驻武汉的意向。随后，武汉也有多家房产媒体出现了“菲律宾SM集团首进武汉预落户徐东”的类似报道，似乎SM集团的进驻已经是“板上钉钉”。

  据了解，SM集团是菲律宾最大的上市公司之一，核心业务有零售业、购物商城、银行与金融、地产开发与旅游业四大板块。经营范围包括购物中心开发管理、零售、娱乐、银行、房地产、制造业等多个领域，目前在全世界已拥有50多家大型综合购物中心，总建筑面积逾600万平方米，综合实力有目共睹。

 SM集团在晋江、苏州、天津、成都四城的项目

  2001年SM集团首次进入中国市场，打造了厦门SM城市广场。其后SM集团先后在晋江、成都、苏州、重庆、天津等地投资兴建购物中心。如果此番果真拿下万吨冷库地块，这就将是SM集团首次进入武汉市场。

  不过，对于这个名称奇怪的“SM集团”，一些徐东地区的居民似乎不太感冒。当得知SM集团很有可能拿下万吨冷库地块之后，甚至有人发出了“千万别让菲律宾SM糟蹋了这块地”的声音。这又是为什么？

  原来，是有人觉得SM集团不够高大上，不能提升徐东区域的商业形象。据称，除了厦门二期以外，其他城市的SM生活广场都是走的中低端路线，商业外立面及内部设计都比不上徐东老商业体销品茂，更别说和新开业的群星城对比了，甚至还建议SM选择到白沙洲发展更合时宜……

  到底，菲律宾SM集团是怎样一家“调性”的企业呢？真相恐怕只能从它在中国开发的项目中寻找。SM集团进入中国的第一站是厦门SM城市广场，位于较核心的湖里区。自2001年开业以来，商场经营一直火爆，日平均客流量达到12万人次，最高达50多万人次。正因为较受市民欢迎，继厦门SM一期、二期后，还投建了三期项目。  

  可是，其它城市的SM广场，地理位置就不那么中心了。晋江SM广场位于城市新开发区、省道旁；成都SM城市广场位于二环边；苏州SM城市广场位于吴中区越溪新城；SM天津滨海第一城地处滨海新区。它们大都在城市新区和经济开发区中。这在武汉是什么概念呢？可以想象一下沌口经济开发区、花山新区、阳逻经济技术开发区……难怪会有人喊话，SM应该去白沙洲发展。

  徐东大街街景图

  不过，也有声音说，商业体没必要太高端，能够接地气、适合武汉最好。徐东商圈是武汉商业形态最集中的地带，商圈内聚集了销品茂、群星城、新世界百货、欧亚达、百安居、国美工贸家电等多种形式的商业，业内人士分析，万吨冷库地块的开发要考虑周边的商业氛围，避免区域同质化，否则发展前景不容乐观。

  介于徐东万吨冷库地块的规划中，要求标志性公共建筑高度不能低于200米，这一条件对SM集团而言，是掣肘还是机遇，目前还很难说。纵观SM集团在国内尚无写字楼或酒店业态的成功案例，若该地块真由其开发，那面对周边已有家居卖场、购物中心的商业环境，要在徐东片区再造一栋200米高的写字楼或酒店，亦并非易事，SM集团或许只能差异化竞争才能杀出一条活路。

  在整个武汉市商业竞争越来越激烈、中心城区可供开发的成熟地块越来越稀有的情况下，万吨冷库地块的去向势必会成为人们关注的焦点。到底该地是被SM集团收入囊中，还是会在半路杀出其他黑马？答案将在10月28日的土拍中揭晓。